「大東建託」・・・「恐ろしい子！」

＜大東建託、解約時に返金手続き　契約申込金、対象数千人か＞　　　　2019/5/28 共同通信
　大東建託（東京）が募集するアパートのオーナー契約を巡り、解約時に申込金が返金されなかった問題で、特定適格消費者団体「消費者機構日本」は28日記者会見し、大東建託が返金手続きに転じたと明らかにした。同社によると、対象者は数千人に上る可能性があるという。
　機構によると、大東建託は土地の所有者にアパートの工事請負契約を提案。契約を結ぶ前に申込金を請求し、契約に至らなかったり、解約したりしても返金に応じていなかった。金額はほとんどが30万円で、70万円のケースもあった。
　大東建託は、2016年10月以降に契約を申し込んだ人のみを対象に返金対応をすると決定した。
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👀　ダマされたことに気付いて解約しても「申込金」は返さない・・・
さすが「大東建託」！
2016年10月以降に契約を申し込んだ人のみを対象で”対象数千人”・・・やはり多くの老人が手玉に取られてますね。


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＜“契約取れないとクビ”　成果主義の極限　大東建託　追及　アパート商法の闇＞　2017年11月27日　赤旗
　「一括借り上げで長期の家賃保証」などを売り文句に、賃貸アパート建築を勧めるサブリース業界。最大手で９期連続の増収増益をとげる「大東建託」（本社東京都）で、過酷なノルマを背景にした労働者とのトラブルが続いています。(取材班)
　「大東建託は、成果主義の極限です」。同社に１４年間勤め、東京都の練馬支店長を務めていた古橋治人さんは実態を語ります。
・高い離職率
　その一つが“２年間アパート建築の契約を取れなかったら、社員の身分を失う”という内規です。入社後１年間、契約が取れなかったら月給から６万５０００円をカット、さらに半年で４万３０００円をカットという内規まで。契約が取れなければボーナスもなし。「成果が上がらなければ手取りは１０万円台前半。生活できない」
　同社の経営手法は、土地の所有者にアパート建築を勧めるというもの。“飛び込み営業”が基本です。２０１７年３月期の売上高は１兆４９７１億円、管理戸数は１００万戸を超えています。
　この数年、アパートの過剰供給が問題視され、銀行の融資も厳しくなりつつあります。首都圏では他社との競合も激化。一方で上層部は「ただひたすら『飛び込め』『契約をとれ』と迫るだけ。創業から４０年以上まったく変わっていない。顧客からのクレームも絶えない」といいます。
　「１日１２時間を超える勤務、土日出勤は当たり前」。会社が行った未申告労働時間調査では、月１０〜３０時間が５７％、３０〜５０時間が１８％、５０時間以上が５％です。社長も社内報で「労働基準監督署による改善指導が後を絶ちません」と認めるほどです。
　離職率も高く、１カ月で１１１人が入社し、１３７人が退社する（４月）事態です。
　残った社員は追い詰められています。
　１５年には建築営業社員が顧客をハンマーで殴打する事件も起きました。裁判の冒頭陳述で検察側は、営業成績を上げるため、契約書の偽造や架空契約、融資の安請け合いなどをした末の犯行であったと指摘しました。
　１２年には架空契約トラブルで支店の社員約２０人が一斉に解雇されたことも。自殺者も相次いでいます。古橋さんは「明るみに出た事件は氷山の一角」といいます。
　社員管理も徹底しています。
　管理職は１３日間もの「管理者養成学校｣に通います｡夜間に山中を歩行する「夜間歩行訓練｣という研修も｡古橋さんも０６年に参加し道に迷った末に約８０キロメートルを歩き、参加者の多くが両膝にけがを負ったといいます。
・労組を結成
　上層部に意見することもあった古橋さんは、部下のミスを理由に、支店長からヒラ社員まで６段階降格させられました。処分取り消しなどを求め現在、訴訟中です。
　古橋さんを委員長に今年４月、創業以来初となる労働組合「全日本建設交運一般労働組合(建交労)東京都本部　大東建託支部」を結成しました。労組へは社員からの相談が絶えず、組合員も続々と増えています。
　建交労都本部の遠藤晃書記長は「労組への会社の圧力も激しい。人間らしい働き方ができる職場にするため、私たちも全面的に支援し、たたかいます」と語ります。
　大東建託は本紙の取材に期日までに回答しませんでした。
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👀　何となく想像はしていましたが、やはりスゴイ会社です。
当方の父の所にも、大東建託の営業マンは良く来ていました。
土日等に父がまだ一人暮らし出来ていた頃も、「相続税対策」・「年金だけでは不安な老後の収入源」といった目的で自宅を賃貸住宅に建て替えましょうという立派な体裁の「提案書」が机の上に置いてある事がありました。
そんなものを契約されては大変なので、「提案書」の担当の営業マンに連絡をとり、父が認知症であり、契約できる状況にない事を説明しても、実家への来訪をやめることは有りませんでした。
業を煮やして、大東建託の担当支店に連絡して苦情を申し建てて、ようやくその営業マンの来訪は納まりました。
しかしながら、しばらくするとまた別の営業マンが来るようになる。
そして、同じことの繰り返し！
強めに苦情の苦情で、来訪をやめないと然るべき監督官庁にも連絡する！〜くらい言ってようやく来なくなりました。
しかしながら、しばらくすると、今度は別の支店の大東建託の営業マンの名刺や提案書が・・・
　
　今回この記事を読んで改めて、思い出しましたが、やはり圧倒的にしつこい会社でした。（「恐ろしい子！」 ）
また、金融機関ほどコンプライアンス等を気にしませんので、苦情を言ってもあまり効果がありません。
このクラスになると、顧客が認知症で理解力や判断力が衰えているなんて教えない方が良いレベルかもしれません。
そんなことを知ったら〜
「ラッキー、判断力が衰えているからダマしやすい！」
「ワケわからないうちに、契約モラッチャおう！」
〜なんていうノリで営業しそうな気もします。
　その点、金融機関の場合は、一応コンプライアンスを気にする面があり、「金融商品取引法&金融商品販売法」等を盾に苦情を言えば、 もう少しスマートな対応はします。（結局実効性は無いですが・・・）
いずれにしても「大東建託」はナカナカに「恐ろしい子」ですので、理解力や判断力が落ちた高齢者やそのご家族は、ダマされないように十分注意しましょうね。




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高齢になって金融機関にダマされないコツ・・・退職金・年金の受給期が重要！（その�A）

👀　金融機関に投資信託や仕組債などリスクの高い商品を、理解力や判断力が衰えた高齢者が販売されてしまうケースは、皆さんが想像する以上に多く、高齢者に起こる被害の中でも、最もありふれたものの一つといって良いでしょう。
高齢の親がリスクある金融商品を販売されたような取引に、たとえ高齢者の家族が気付いたとしても・・・
金融機関も用意周到ですから、確認書や契約書などを、粛々と高齢者本人から取り付けているので、金融商品取引としては、形式的には問題が無く、解約や損失の回復などは出来ません。
前回に続き、金融機関が、高齢者にリスクある金融商品を売り付ける戦略の端緒を正しく知っておきましょう。
そして、今回は、高齢者になった時に、「金融機関にダマされないにはどうすれば良いのか！」具体的な方策もお届けいたします。

＜金融機関が高齢者をダマす端緒は、「退職金受給時」、「年金受給開始時」にあり！＞
　５０歳代後半〜６０歳代前半の年齢層に向けて、金融機関は〜
「退職後のライフプランセミナー」
「年金試算・・・」
「無料年金受給手続き」
「セカンドライフプランが・・・」
〜などと謳って、無料のセミナー・相談会などを頻繁に開催、勧誘します。
当然、その年代の方々も、関心事ですし、「無料だし！」ということで参加してみる方も多いようです。

　しかしながら、金融機関が、本当にボランティア的奉仕の心だけで、そのような無料セミナーなどを開催するわけはなく・・・
それを契機に、「退職金の運用が・・・」「老後、年金だけでは・・・」と勧誘し、それまでその金融機関で顧客が取引していなかった「投資信託などの運用商品（リスク商品）」の取引を始めさせることが狙いです。
無料でいろいろ教えてもらった弱みもあり、勧誘を受けるうちに、リスクある金融商品の取引を始めてしまう顧客も多いものです。
皆さんが、いついつまでもボケず、理解力や判断力が変わらないなら良いのですが・・・残念ながら、それほど遠くない将来、かなりの人は理解力や判断力が衰えていきます。
ある意味、金融機関にとっては、そこからが本当の稼ぎ時と言えます。
お金を持っている上に、理解力や判断力も衰え、御し易いお客さんです。
　最終的に７０代・８０代になり理解力や判断力が低下した高齢者が、金融機関の思うがままに「投信」や「仕組債」などのリスクある金融商品を売り付けられてしまうといった被害の端緒をたどって行くと・・・
退職時や年金受給時あたりにリスクある金融商品の取引口座を開設してしまったことにあることが多いのです。

＜ボケてから金融機関にダマされない為に�@
・・・金融機関などが開催する「無料」セミナー・相談会などには行かないこと！＞
　高齢になって理解力や判断力が衰えてから、金融機関にダマされないためには、ある程度長期的な心構えが必要です。
まず、退職金受給や年金受給・セカンドライフなどについて行われる無料セミナー・相談会などには参加しないこと！
余程、意志強固で勧誘を断る自信が有ればよいですが・・・そのような催しに参加すると　→　主催金融機関の見込客リストに加えられ　→　その後、営業・勧誘の対象になります。
そのような無料セミナーは、有難がっていくほどのことは有りません。
ネットの無かった昔ならまだしも、現在では、その程度の情報は、検索すれば十分得られる程度のものです。

＜ボケてから金融機関にダマされない為に�A・・・金融商品取引はネット専業金融業者で！＞
　金融ビックバン以降、日本の金融は規制緩和が進み、様々な金融商品を安いコストで享受できるようになりました。
特に、ネット専業の金融機関（銀行・証券・保険）は、店舗や営業をほとんど持たないことにより、手数料・信託報酬といったコストを、通常の金融機関に比べて大幅に低減しています。
コストを考えると、従来型の金融機関で取引するメリットはありません。
　そして、ネット専業の金融機関で取引するメリットは、「コストの安さ」だけではないのです。
ネット専業の金融機関で取引した方が、将来、高齢になり理解力や判断力が落ちた際に、金融機関にダマされるリスクが大きく下がるのです。
普通の金融機関では、（人件費の高い・・・）営業マンや窓口レディー達が、親切めかして（実際は自分のノルマ達成の為に・・・）理解力や判断力が落ちた老人にでも、あれやこれやと勧誘し、リスクある金融商品を売り付けます。
ネット専業の金融業者では、そのような心配は有りません。（営業マンなどがやってきませんから！）
また、理解力や判断力が落ちてくると高齢者は、ＰＣの操作やパスワード管理などもできなくなってくるので・・・自然とネット取引が億劫になり、取引することが無くなっていきます。
そのような点でもネット専業の金融機関で取引することは、結果的に、あなたが高齢になって、理解力や判断力が衰えてから金融機関にダマされることを防げるのです！
それに引きかえ、既存型の対面型の金融機関で取引していると、高齢の既存顧客の理解力や判断力が相当に落ちてきてもお構いなし・・・
認知症の診断が出て家族が苦情を申し立てたり、法定後見制度の適用でもしない限り、リスクある金融商品を勧誘し売り付けてきます。
こんなことにならない様に、高齢者こそ、ネット専業の金融機関で取引をすべきです。
そして、ネット専業の金融機関では、金融取引が出来ない程に理解力や判断力が衰えたときは、金融商品取引から引退することをご家族と約束しておきましょう！

＜追記＞
　厳しいようですが、いまどきネットも使いこなせないようでは、リスクある金融商品の取引はおススメできません。
やめておいた方が良いでしょう。
ネット専業よりコストが掛るというだけでなく、ネットが出来ないような情報収集力では、既存の対面営業型の金融機関と取引することなど、ダマされに行くようなものです。
たとえ既存の対面営業型の金融機関と取引するとしても、奨められた金融商品についてネットで調べる位の事は出来なければいけません。
多少損しても話し相手が欲しいとか、支店で特別な待遇を受けられるほどのお金持ちなら止めませんが・・・

👀　残念ながら、理解力判断力の落ちた高齢者に、このような営業が繰り広げられているのが、日本の既存型の金融機関の現状です。
ネット専業なら少なくともこの種の被害は避けられます。
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＜外貨建て保険の営業現場で体験したこと　銀行への信頼が落とし穴＞　　週刊東洋経済Plus　2020年7月25日号
松尾 保美：生損保研究会ぐるーぷ31代表　　2020.07.17
・77歳の夫に銀行員から電話。元本保証を希望したのに勧められたのは…。
米ドルや豪ドルは高金利、為替リスクはあるが戻る
「満期を迎えた定期預金の運用についてご案内したく、お電話いたしました」
昨年、80歳で亡くなった夫に銀行から電話がかかってきたのは2016年秋のことだった。長年、保険関連の消費者トラブル防止活動をしてきた筆者は銀行の窓口販売の実態調査を兼ねて同行することにした。
満期になった定期は200万円。夫は元本保証の金融商品がよいと伝えた。が、銀行の担当者は「元本保証の商品は低金利で魅力がないですよ。米ドルや豪ドルで運用すれば、日本円では考えられない高金利なので、それらで運用したほうがいいです」と断言し外貨建ての個人年金保険の説明を始めた。
「今、一番積立利率がよいのは豪ドルで年率2.05％です」と利率の高さを強調し、「支払った保険料は積立利率や為替の変動によって増えます。105％から200％までの『増加目標値』を定め、目標値に到達すれば年金受取時期まで待たなくても解約して受け取れます。200万円で目標値110％に設定した場合、早期に220万円を受け取ることができます」と立て板に水で語った。
夫は「今どき2.05％なんて危ないのと違うか」と疑問を差し挟んだが、担当者は「外貨建てだからできます」と胸を張った。続けて、「積立利率の保証期間を10年にすれば、10年間利率が保証されます」と10年保証を繰り返した。〜 略 〜
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👀　銀行員自身も本当は、理解力判断力の落ちた高齢者に、投信や保険を売りつける毎日に嫌気がさしている →でも、そうしないと店舗型（従来型）の銀行自体が存続できません。結局、このような被害はネット専業の金融機関を使わない限り構造的に避けられません。
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＜銀行員の心の叫び！投信保険の乗換えや押売り営業はもう嫌！銀行員の本音は？＞　　2019.07.26　News Monster　
　みなさんこんにちは^^
皆さんは銀行から投資信託や保険を勧められたり、購入したことはありますか？
そして最近話題にもなっている、金融商品の「押売り」「乗換え」セールスに対してどう思いますか？
「押売り」「乗換え」に対しては批判的な意見がほとんどだと思います！
それは銀行員だって同じこと！
今回は「銀行員の心の叫び！投信保険の乗換えや押売り営業はもう嫌！銀行員の本音は？」と題しまして
銀行員たちの金融商品販売に対する「本音」に迫ってみたいと思います^^
【投信・保険の押売り&乗換えはなぜ無くならないのか？顧客本位より銀行本位！】
現在、金融機関は本来の業務では稼げない時代になっています。
本来の業務とは「預金」「融資」「為替」です。
昔はお客さんから預けて貰った預金を借りたい人に貸し出し、その「利ザヤ」で儲けていました。
しかし現在はその「利ザヤ」が縮小し、「利ザヤ」で儲けを出すのが難しくなってきました。
そこで力を入れ始めたのが「手数料収入」です。
預かり資産（投信・保険等）を販売し、その手数料で儲けることを銀行は覚えました。
なので今の銀行員に「預金したい」と言ってもあまり喜ばれません。
それよりも「投信や保険を買ってくれ」と心の中では思っている人が多いと思います。
少し話が逸れてしまいましたが・・・
投信・保険の押売り&乗換えはなぜ無くならないのか？に対しての１番の理由は「売りにくい商品」だからです！
投信や運用系の保険といった商品は「価格が下落するリスク」があります。
「損する可能性のある商品をお客様の自己判断で買わせなければならない」のです！
なので全くの初心者を投資の道へ誘導するのには物凄く時間がかかるのです！
預金のように損するリスクが無い場合は「お願いします」と、お願いセールスが出来るかもしれませんが、損するリスクがある商品はどうでしょう？
「お願いできますか？」万が一お願いされたとしても家族や親族以外の人に言われても買いますか？
２番目の理由は「ノルマ」があることです。
銀行員は事細かにノルマが課せられています。もちろん投信・保険のノルマもあります！
投信・保険のノルマは一般的には「販売額」「新規獲得件数」「手数料金額」の３つがあります。
この中で１番支店長に詰められるのは「手数料金額」ですね！つまりはいくら儲けたか！です。
いくら新規顧客を獲得してもいきなり1,000万円投資する人はなかなかいないと思います。
10万円〜100万円が良いところではないでしょうか？
銀行員からしてみたら新規獲得は嬉しいのですが「手数料収入」は微々たるものなのです。
例えば「手数料３％の金融商品」があったとします。
１０万円購入した人は3,000円の手数料
１０００万円購入した人は300,000円の手数料
同じ労力なら間違いなく１，０００万円が嬉しいに決まってますよね！
なので目先の利益を優先し、既存先の数百万円〜数千万円と保有しているお客さんにゴリ押し＋乗換えを勧めてしまうのですね。
「売りにくい商品」＋「ノルマ」が銀行員を暴走させてしまっているのです。
【金融商品のゴリ押しセールスは社会問題！】
この郵便局の顧客に不利益な乗換えは氷山の一角。
「乗換え」セールスは現在もどこでも行われています！
もちろん乗換えに関しては取り扱いが厳しくなっているのも事実です！
厳しくなった所と言えば「乗換え理由は妥当か」の項目ですね。しかし乗換え理由なんかいくらでも考えられるのですよ！
「投資先の今後の経済の先行きに不満があるからひとまず利益確定で解約し、違う地域に投資する」などなど理由はいくらでも付けられます。
お客さん、それも高齢者の方は銀行員が専門用語を使って違う商品が良いと言えば案外その通りにするのです。
証券会社の社員でもない銀行員が投資の事なんて詳しく分かるわけがないのですが・・・
【銀行員の悲痛な叫び】
・地銀は完全にBtoCにシフトしたな。投信保険にカードローン推進 もはや銀行じゃなくてもできる業務ばかり
・もはや、訪販セールスレベル。 年寄り相手に、高い羽毛布団を売りつけるセールスと変わらん。
・自分から金融商品買いに行く層はネット証券に取られてるしな。 だから訪問やらプッシュ営業(笑)して食い扶持を稼ぐしかない迷惑な奴らだよ、我々は
・もうやめたい！もうやめたい！もうやめたい！
・仕事出来るというのは 老人に手数料高い投信売りつけるのが上手いという意味であってるか？
・金融商品もネットで直取引情報もネットにあふれてる わざわざ銀行経由で買う奴なんて70以上の老人ぐらい。まあそいつらが金持ってるから騙して買わせるのが銀行の役割
・融資なんて不採算事業は置いといて（頼まれたら貸す程度）大口預りに拘れが当行の方針になったわ、貸出シェア低下により預りも取れない悪循環
・地銀＝保険投信の代理店なのが実態
・まあ投資商品まともに運用したいならネット証券開設するよな。銀行で買ってもネット証券と大差ないのは国債くらいだろ
・今や保険屋、株屋、サラ金の代理店業務をこなしながらアパート業者のハイリスク融資でしか収益出せないというゴミみたいな業界なのに、プライドだけは人一倍の老害だらけ。
・投信売れないよ〜
・手数料6%の外貨保険とかを1000万円決めてきたら少なくともその日はスーパーヒーローだよね。足りてなきゃ次の日からまた詰められるけど。
・目標は必達。できなきゃ激詰め。 残業は絶対厳禁。 死ね！！！！
・預かり資産のノルマがやばい・・・絶対無理・・・
・外貨建て保険3000万円クーリングオフ食らって未達確定。もう仕事行きたくないわ
【まとめ】
いかがでしたか？
銀行員の悲痛な叫びが痛いほど伝わってきましたね
本当の意味での「顧客本位」になることを心から願っています。
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高齢になって金融機関にダマされないコツ・・・退職金・年金の受給期が重要！（その�@）

👀　金融機関に投資信託や仕組債などリスクの高い商品を、理解力や判断力が衰えた高齢者が販売されてしまうケースは、皆さんが想像する以上に多く、高齢者に起こる被害の中でも、最もありふれたものの一つといって良いでしょう。
高齢の親がリスクある金融商品を販売されたような取引に、たとえ高齢者の家族が気付いたとしても・・・
金融機関も用意周到ですから、確認書や契約書などを、粛々と高齢者本人から取り付けているので、金融商品取引としては、形式的には問題が無く、解約や損失の回復などは出来ません。
（高齢者本人が後見制度の対象であったり、認知症の診断がすでに出ている場合などは、救済の可能性は有りますが・・・）

＜金融機関が高齢者にリスク金融商品を売り付ける論理＞
　なぜ？理解力や判断力が落ちた高齢者に金融機関はリスクのある金融商品を売り付けるのでしょうか？
金融商品取引法&金融商品販売法 の「適合性の原則」に悖ると思われますが・・・
金融機関としても、高齢者が理解力・判断力が衰え、リスクある金融商品の取引には適合性が無いことは十分認識しています。
その証拠に、どの金融機関も一定の年齢（金融機関により相違は有るが、70歳以上が多い）に達した高齢者には、リスクある金融商品の取引口座を新規開設させません。
それにも拘らず高齢者のリスクある金融商品による被害が絶えないのはなぜでしょう？
　実は、金融機関側の論理としては、新規の口座開設に関しては〜
「70歳を超えるような老人が新規にリスクある商品を取引することは適合性の原則からも適切ではない！」
〜と言いながら・・・
一方で新規口座開設ではない「既存客」となると、態度は一変〜
「それまでにリスクある金融商品を取引し、経験豊富な高齢者の皆様は、大丈夫！・・・」
「逆に、既存顧客は高齢でも、何の問題もない・・・」
「高齢者でもリスク商品を購入する権利があるのだ・・・」
〜という論理のもとに、若年・中年層に対するのと、全く変わらずにリスクある金融商品を勧誘・販売し続けます。
あたかも、リスクある金融商品を取引する高齢者は「いくつになっても理解力や判断力は、落ちることは無い！」とばかりの呆れた論理なのです。

＜金融機関の本音！　高齢者にリスクある金融商品を売り付ける戦略！＞
　金融機関の本音としては、高齢化社会で金融商品取引法＆金融商品販売法 などの制定もされたため・・・
「コンプライアンス」や「企業の社会的責任」といった建前上〜
「高齢者にリスクある金融商品の新規口座は開設せず、適合性の原則を守っていまーす！」
〜と世間にアピールしたいだけと言えるでしょう。
本当のところ、金融機関にとって、70歳以上になって、初めてリスク商品の口座を開設しようとする顧客など、極めて少数派に過ぎませんので、70歳以上の顧客の「新規口座を開設をしない」からといって、それほどのデメリットはほとんどありません。
（逆に、高齢者取引に配慮しているアピール効果の方がメリット大！）
実際は「大半の高齢者」には、リスクある金融商品の取引口座は、規制される年齢（70歳）までに開設させてありますから・・・
その経験豊かで（？）適合性に問題の無い（？）老人たちに、ドンドンとリスクある金融商品を売り付ければいいのです。
（実際は、リスクある金融商品の口座を開設している既存顧客も、当然、高齢になれば、理解力・判断力は、見る見る落ちているのですが！）
高齢者にとっては、なかなか避けがたいリスクある金融商品による被害ですが、このような実態になってしまう端緒は、いったいどこにあるのでしょうか？

＜次回へ続く＞



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